De VvE Triade 2007-2024

De beginjaren

Nog voordat er een spade in de Triadegrond was gestoken, werd de VvE Triade opgericht. Deze enigszins summiere benaming is niet de doopnaam van de VvE. Die is: Vereniging van eigenaren van het gebouw: "Triade" te Castricum. Zo staat dat tenminste in onze Akte van Splitsing nr. 59573 die op 3 oktober 2007 bij notaris A. Demaret in Obdam gepasseerd is.
Waarom in Obdam en niet in Castricum? Dat zal er mee te maken hebben dat de bouwer van dit project, Mulder Obdam, eigenaar van onze grond was en dit project heeft ontwikkeld.

Hoewel het passeren van zo’n akte, ruim voordat de toekomstige eigenaren in zicht zijn, heel gewoon is, zou je toch wensen dat er toen door derden, die wat verder van het hele project staan, een blik op was geworpen. Die hadden daar dan mogelijk nog wat kritische opmerkingen over kunnen maken. Nu zullen we met de akte ‘as is’ moeten leven. Want een akte van splitsing wijzigen, dat is geen sinecure en bovendien duur.

Hoewel de meeste bewoners niet op tuinniveau wonen, maar een paar of meer meters daarboven, zijn we toch allemaal eigenaar van de grond waarop beide torens gebouwd zijn. En die grond staat bekend als de kadastrale sectie C nr. 4314. En dat is meteen ook het enige waarvan men eigenaar is. En de appartementen dan? Daar bent u géén eigenaar van, dat is de VvE. U hebt alleen het exclusieve recht gekocht om daar te mogen wonen. Dat is voor kersverse bewoners, veelal afkomstig uit een huis met tuin, vaak nog een ontnuchterende gewaarwording.

Aanvankelijk was het de bedoeling dat we met z’n allen in De Boogaert zouden gaan wonen. Nee, niet het gebouw aan de noordkant van de vijver, maar waar we nu wonen. Het was het voornemen van de gemeente om onze straat zo te noemen en wel met de oneven nummers van 1 tot/met 87. Maar onze toen- en nu-malige beheerder plus een paar toekomstige bewoners, hebben daar een stokje voor gestoken en de gemeente er op geattendeerd dat die straatnaam alleen maar voor verwarring zou zorgen. Kon het ook niet Triade worden? En daar heeft de gemeente op 8 mei 2008 in toegestemd. Overigens was deze wij-ziging de aanleiding dat we het nog enige tijd zonder postcode hebben moeten doen. De Triade was in geen routeplanner te vinden en wij dus ook niet. ‘Tikt u maar Cieweg 31 in uw planner, dan ziet u onze torens vanzelf’, was de geijkte methode.

Een VvE zonder bestuur is een papieren tijger. Die kan niks, die mag niks en die doet niks. Gelukkig heeft een aantal bewoners (acht!) zich van meet af aan opgeworpen om dat VvE-bestuur te vormen. En alle acht zijn ook gekozen tijdens de tweede ALV op 18 november 2008, nog gehouden in het inmiddels afgebroken oude Geesterhage waar medebewoner en bestuurslid Bruin Kingma toen de scepter zwaaide.  De allereerste voorzitter, van een soort oprichtings-ALV op 10 juni, was Dick van Amsterdam. Maar dat was omdat de man van Mulder Obdam niet kwam opdagen. Tijdens de vergadering daarna, kon Dick de hamer overdragen aan de eerste gekozen voorzitter. Cees Kroes gaat als zodanig de boeken in; hij zou ons bijna 6 jaar door die begin-jaren leiden. En dat was geen geringe opgave. De oplevering van de algemene ruim-ten resulteerde in bijna 300 openstaande punten! Het oplossen daarvan heeft het toenmalig bestuur een paar jaar en heel veel (juridisch) overleg met Mulder Obdam gekost. Maar met hulp van, ook toen al, ter zake zeer kundige bestuursleden is dat uit-eindelijk gelukt. Of onze aanhoudende pressie op Mulder Obdam om tot oplossingen te komen, het bedrijf uiteindelijk te veel is geworden, dat is niet bekend maar op 1 mei 2013 is het bedrijf failliet verklaard, overigens op eigen verzoek. Dat is ons later nog wel eens opgebroken omdat we voor garantieproblemen (van de kozijnen b.v.) niet meer bij de bouwer terecht konden.
Van die eerste acht bestuursleden hebben inmiddels, in letterlijke zin, vijf man het pand verlaten waaronder Jan Helder, Bruin Kingma, Frigyes Koopmans en Dirk Treffers. En verlaat je het pand, dan ben je meteen bestuurs- (en ook VvE-) lid af!

Een actieve VvE
Bij aangeboden appartementen op Funda lees je regelmatig dat er een actieve VvE is. Dit i.t.t. een slapende VvE want ook die komen voor. De vraag is dus hoe onze VvE gekwalificeerd kan worden. Oordeelt u zelf!
We hadden het al over het bestuur. In totaal hebben sinds 2008 16 bewoners bestuursfuncties vervuld. Tot op heden zijn ze gemiddeld bijna 6 jaar in functie (geweest). Die 16 hebben in totaal 88 keer in vergadering bijeen gezeten en daarbij zo’n 350 bladzijden aan notulen bij elkaar gepraat. Al die gespreksverslagen zijn gewijd aan de taak van een VvE: beheer en onderhoud van ons complex. Dat complex, waarvan beide torens een herbouwwaarde hebben van op een paar euro na 16 miljoen, omvat ook een landschapstuin. Wordt aan het besturen van de VvE de nodige tijd besteed, ook in de tuin wordt veel arbeid geinvesteerd door een groep enthousiastelingen die, in wisselende samenstelling en voorzien van thee, de tuin meer dan op orde dan wel nat houdt.

Maar ook de VvE-leden doen hun best door in grote getale op de Algemene Le-denvergaderingen te verschijnen. Vanaf die eerste in 2008 zijn er 25 ALV’s geweest. Van de 44 eigenaren hebben er gemiddeld 32 acte de presence gegeven terwijl er 8 via een volmacht vertegenwoordigd waren. Al met al is door de bank genomen ruim 90% van de eigenaren vertegenwoordigd geweest. Dat mag gezien worden als een aanmoediging en een blijk van interesse voor al diegenen die zich voor de VvE hebben ingezet en dat nog steeds doen!
Het VvE-bestuur heeft in de loop der jaren bijna 50 nieuwsbrieven het licht doen zien. En over licht gesproken, ons elektriciteitsverbruik is in de loop der jaren teruggebracht van 63.000 kWh naar minder dan 36.000 kWh uur nu. Om dat te bereiken hebben de technici in het bestuur in de afgelopen 16 jaar veel projecten in eigen beheer in bezuinigingen omgezet.
Samenvattend mogen we best zeggen dat de VvE Triade een actieve VvE is!

Overigens was ons complex ooit groter dan het nu is. In 2009 heeft Mulder Ob-dam buiten het bestuur van de VvE om, het eigendom, van de voor verkeer openstaande toegangsweg plus parkeerplaatsen, aan ons overgedragen. Gezien de noodzakelijke zorg/verantwoordelijkheid daarvoor, en de daarmee gepaard gaande kosten, waren we daar niet heel blij mee. Maar we zijn er met de nodige moeite in geslaagd om de weg incl. de parkeerplaatsen (maar zonder dam-wand) voor welgeteld 1 euro op 7 april 2017 aan de gemeente te verkopen. Dat was een zorg (en kosten) minder!

Financiële aspecten
Wanneer je het over een VvE hebt, is het onontkoombaar dat het ook over centjes gaat. Servicekosten, begrotingen, de balans en, niet onbelangrijk, de waarde van onze appartementsrechten en de daaraan gekoppelde WOZ-waarde en belastingen.
Het zal niet verbazen dat de getallen, die bij de genoemde onderwerpen horen, vanaf 2009 allemaal een stijgende lijn vertonen. De voornaamste oorzaken daarvoor zijn marktontwikkelingen en, zeker de laatste jaren, de inflatie.
De balans is vernegentienvoudigd, de begroting +78%, de servicekosten gemiddeld + 4% p.j., de vraagprijs voor de appartementen +80% en de verkoopprijs +83%. De WOZ-waarde spant de kroon met een ruime verdubbeling!
Veel van deze kosten gerelateerde zaken worden jaarlijks gecontroleerd door de kascommissie tot op heden bemenst door 10 VvE-leden.

Onze leden
Voor zover bekend wonen onze leden met plezier in hun parkappartement, de benaming die indertijd in de verkoopbrochure werd gebruikt. Tot op heden hebben in beide torens 117 personen gewoond. Maar hoewel velen zich tot bewoners van het eerste uur mogen rekenen (de allereerste was Dirk Treffers), is een aantal verhuisd (17) terwijl anderen het tijdelijke met het eeuwige hebben verwisseld (18). E.e.a. heeft er toe geleid dat sinds de oplevering van de appartementen in 2008 21 appartementen nogmaals verkocht zijn, waarvan 5 zelfs twee keer. Geconstateerd mag worden dat ons complex zich, gezien de korte tijd dat appartementen leeg staan, in een zekere mate van populariteit mogen verheugen.

Tot slot
Samenvattend mag gesteld worden dat de Triade een fraai en goed onderhouden complex is, dat zijn waarde meer dan behouden heeft. Het is klaar om, getuige de aanwezigheid van zonnepanelen, laadpalen en ledverlichting in alle algemene ruimten, de transitietoekomst tegemoet te treden. Dit alles binnen de structuur van een financieel gezonde en organisatorisch goed draaiende VvE.